L'acquisition d'un bien immobilier en Suisse est souvent synonyme de recours à une hypothèque, un prêt essentiel à moins que vous ne disposiez d'une somme conséquente en fonds propres. Les établissements de crédit exigent généralement que vous apportiez au moins 20 % de la valeur du bien en fonds propres, qui peuvent provenir de diverses sources telles que vos économies personnelles, votre 2ème ou 3ème pilier, une donation, ou la valeur d'un bien immobilier que vous possédez déjà. Il est important de noter que la FINMA impose que 10 % de ces fonds propres soient "personnels", c'est-à-dire qu'ils proviennent de sources telles que l'épargne traditionnelle ou le 3ème pilier.
Une fois ces fonds propres constitués, la banque peut financer jusqu'à 80 % de l'achat, réparti entre une hypothèque de premier rang couvrant deux tiers du financement et une hypothèque de deuxième rang pour le tiers restant.
Comment fonctionne le prêt hypothécaire en Suisse ?
En Suisse, le prêt hypothécaire est une solution couramment utilisée pour financer l'achat d'un bien immobilier. Le processus commence par la constitution de fonds propres par l'emprunteur, généralement au minimum 20 % de la valeur du bien. Le financement hypothécaire couvre le reste, réparti en hypothèques de 1er et de 2ème rang, chacune répondant à des critères et à des conditions spécifiques.
Qu’est-ce que l’hypothèque de 1er et 2ème rang ?
Hypothèque de 1er Rang :
- Définition : L'hypothèque de 1er rang représente la portion principale de votre prêt hypothécaire. Elle couvre jusqu'à 66% (deux tiers) de la valeur vénale de votre propriété.
- Taux d'intérêt : Les taux d'intérêt pour les hypothèques de 1er rang sont généralement plus bas, reflétant le risque réduit pour le prêteur.
- Durée : Il n'y a pas de durée et de limite fixe pour rembourser l'hypothèque de 1er rang, offrant ainsi une certaine flexibilité à l'emprunteur. Il est ainsi possible de ne jamais rembourser cette dette et de ne payer que les intérêts sur celle-ci.
Hypothèque de 2ème Rang :
- Définition : L’hypothèque de 2ème rang complète le financement au-delà du 1er rang, couvrant généralement les 10 à 15% restants jusqu'à atteindre 80% du financement total de la propriété.
- Taux d'intérêt : En raison du risque plus élevé associé à cette tranche de financement, les taux d'intérêt sont généralement plus élevés d'environ 0.5 à 1% par rapport au 1er rang.
- Obligation d'amortissement : Contrairement à l'hypothèque de 1er rang, celle de 2ème rang doit être systématiquement amortie. Cela signifie que le montant emprunté doit être remboursé dans un délai spécifié, habituellement dans les 15 ans ou au plus tard avant l'âge de la retraite de l'emprunteur.
La notion de taux d’endettement
Le taux d'endettement est un critère clé dans l'évaluation de la capacité de l'emprunteur à supporter un prêt hypothécaire. Il représente le ratio entre le coût total de l'hypothèque (y compris les intérêts, les frais annexes et l'amortissement) et le revenu brut de l'emprunteur. En Suisse, ce taux ne doit généralement pas dépasser 33 %, assurant que l'emprunteur dispose de suffisamment de revenus pour honorer ses engagements financiers tout en couvrant ses autres dépenses de vie courante.
Amortissement direct et indirect : quelles sont les différences ?
Comme mentionné précédemment, en Suisse, lorsqu'on contracte un prêt hypothécaire, il est impératif d'amortir l'hypothèque de 2ème rang. L'amortissement, dans ce cadre, signifie le remboursement progressif de la somme principale empruntée en plus des intérêts afférents. Ce processus permet de diminuer petit à petit le montant total dû, jusqu'à rembourser entièrement la dette.
L’amortissement direct de l’hypothèque de 2ème rang
Lors de l'amortissement direct, chaque paiement que vous effectuez réduit progressivement le solde de votre hypothèque de 2ème rang, diminuant ainsi à la fois le capital et les intérêts. Toutefois, cette réduction a un double impact fiscal : d'une part, elle augmente votre charge fiscale en réduisant les déductions pour intérêts disponibles puisque le capital est progressivement remboursé, et d'autre part, elle augmente votre fortune imposable en diminuant votre dette.
Avantages:
- Réduction continue de votre dette hypothécaire.
- Diminution des charges d'intérêts sur la durée.
- Contribution directe à l'accumulation de votre capital immobilier.
Inconvénients:
- Augmentation potentielle de votre charge fiscale due à la réduction des déductions fiscales pour intérêts.
- Augmentation progressive de votre fortune imposable, augmentant ainsi vos impôts sur la fortune
- Nécessité d'allocations budgétaires supplémentaires pour votre prévoyance privée.
L’amortissement indirect de l’hypothèque de 2ème rang
Lorsque vous optez pour l'amortissement indirect, vous allouez chaque année un montant spécifié à un produit de prévoyance, comme un 3ème pilier 3a ou une assurance-vie, qui agit en tant que garantie pour l'institution financière prêteuse. À la différence de l'amortissement direct, le capital de votre hypothèque de 2ème rang reste constant durant toute la période du prêt, ce qui signifie que le montant de la dette n'est pas réduit au fil du temps. Cette méthode offre des bénéfices fiscaux non négligeables : vous avez la possibilité de déduire de vos impôts les contributions au 3ème pilier 3a ainsi que les intérêts de l'hypothèque, qui demeurent inchangés. Plus tard, vous pouvez utiliser le capital accumulé dans votre 3ème pilier 3a pour rembourser intégralement votre hypothèque, soit à son échéance, soit au moment de votre retraite.
Avantages:
- Vous bénéficiez de la possibilité de déduire les intérêts de l'hypothèque de 2ème rang de votre revenu imposable jusqu'à son remboursement.
- La totalité de la dette hypothécaire est déductible de votre fortune imposable jusqu'à ce que l'hypothèque de 2ème rang soit remboursée.
- Les contributions au pilier 3a sont également déductibles de votre revenu imposable.
- En choisissant un 3ème pilier avec des rendements élevés, le capital accumulé fructifie, augmentant ainsi les fonds disponibles pour rembourser plus aisément votre hypothèque lors de l'échéance.
- Lors du retrait, les fonds accumulés dans le cadre de la prévoyance sont soumis à une imposition à un taux réduit.
- En cas de décès ou d'invalidité, la police d'amortissement offre une protection financière (applicable uniquement pour les assurances, pas pour les comptes 3a bancaires).
Inconvénients :
- Le montant principal de votre hypothèque reste inchangé jusqu'au remboursement final.
- Les frais d'intérêts que vous payez chaque année ne diminuent pas au fil du temps.
Que choisir entre amortissement direct ou indirect ?
La décision d'opter pour un amortissement direct ou indirect lors du remboursement d'une hypothèque n'est pas à prendre à la légère, cependant il n'existe pas de solution unique applicable à tous. Ce choix dépend en réalité de plusieurs facteurs qui varient d'une personne à l'autre, rendant la décision hautement individuelle.
Pour naviguer dans cette décision complexe, il est conseillé de réaliser une simulation précise, comparant les résultats financiers à long terme de chaque option. Un conseiller financier peut être d'une aide précieuse dans ce processus. Il pourra prendre en compte tous les aspects de votre situation financière, y compris vos objectifs à long terme et votre situation fiscale, pour vous guider vers la stratégie d'amortissement qui vous convient le mieux.
Amortir une hypothèque de 2ème rang avec un 3ème pilier
Utiliser un 3ème pilier pour amortir une hypothèque de 2ème rang est une stratégie financière intelligente en Suisse, permettant aux emprunteurs de tirer parti des avantages fiscaux tout en préparant le terrain pour un remboursement efficace de leur prêt.
Dans cette approche, au lieu de rembourser directement le prêt hypothécaire de 2ème rang, vous effectuez des versements réguliers dans un compte de prévoyance 3ème pilier. Ce capital, qui fructifie grâce aux intérêts et rendements potentiels du compte, est destiné à rembourser votre hypothèque de 2ème rang à une date ultérieure, généralement à l'échéance du prêt ou à la retraite.
Voici les étapes clés de ce processus :
- Établissement du Plan : Vous définissez un plan d'amortissement indirect en déterminant le montant à verser annuellement dans votre 3ème pilier, en adéquation avec le montant total à rembourser pour l'hypothèque de 2ème rang.
- Versements : Vous effectuez des versements réguliers sur votre compte ou police d’assurance 3ème pilier. Ces versements sont généralement déductibles de votre revenu imposable, offrant des économies fiscales chaque année.
- Accumulation et rendement : Les fonds dans le 3ème pilier s'accumulent avec le temps, profitant de rendements potentiels selon le type de produit choisi. Ce capital croissant contribue à la constitution d'une somme suffisante pour rembourser l'hypothèque de 2ème rang à terme.
- Remboursement : Au moment convenu, le capital accumulé dans le 3ème pilier est utilisé pour rembourser intégralement l'hypothèque de 2ème rang. Si les rendements sont supérieurs aux attentes, ils peuvent même fournir un excédent qui sera à votre disposition.
En choisissant cette méthode, non seulement vous bénéficiez des avantages fiscaux liés au 3ème pilier, mais vous créez également un plan de remboursement qui peut s'adapter à vos besoins financiers et objectifs à long terme, tout en profitant d'une éventuelle croissance du capital investi.
Quel est le meilleur 3ème pilier pour un amortissement indirect ?
Choisir le 3ème pilier idéal pour l'amortissement indirect de votre hypothèque n'est pas une décision qui se prend à la légère, car il n'existe pas de solution universelle. La meilleure option varie en fonction d'une multitude de facteurs qui sont propres à chaque individu.
- Situation fiscale : Votre situation fiscale actuelle et future peut influencer le choix du 3ème pilier, car les avantages fiscaux associés à ces solutions varient en fonction des circonstances individuelles.
- Établissement Prêteur : Les conditions posées par votre établissement prêteur peuvent influencer le choix de votre 3ème pilier. Certains prêteurs ont des préférences ou des exigences spécifiques concernant le 3ème pilier utilisé pour l'amortissement indirect.
- Préférences personnelles : Vos attentes en matière de risque, de rendement et de couverture sont cruciales. Certains préféreront un 3ème pilier offrant une sécurité plus élevée avec des rendements potentiellement plus faibles, tandis que d'autres pourraient opter pour des options plus risquées avec des chances de rendements plus élevés.
Étant donné la complexité et l'importance de cette décision, il est crucial de réaliser une comparaison détaillée des options disponibles sur le marché, en tenant compte de vos besoins spécifiques et objectifs à long terme. L'assistance d'un conseiller financier peut s'avérer inestimable dans ce processus. Un professionnel pourra vous fournir des conseils personnalisés, vous aider à naviguer parmi les différentes options et vous assister dans la sélection du 3ème pilier qui optimisera votre stratégie d'amortissement indirect tout en s’alignant avec vos souhaits et vos objectifs financiers globaux.
